4月30日中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，提出了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的基本原則、資金的募集方式、聚焦的重點區(qū)域與行業(yè)。

根據(jù)《通知》，REITs試點按照公募方式面向社會公眾募集資金，符合相關(guān)規(guī)定的可以申請在證券交易所上市交易；聚焦的重點區(qū)域包括：優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等。

聚焦重點的行業(yè)包括：優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。

REITs（Real Estate Investment Trusts）是不動產(chǎn)投資信托基金，以發(fā)行股份或收益憑證的方式募集資金（可以公募或私募），并將資金投資于不動產(chǎn)等領(lǐng)域，由專門投資機構(gòu)對不動產(chǎn)進行經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者。

簡單來說就是投資者出資購買REITs，REITs將資金投資到具體的底層資產(chǎn)上，投資標(biāo)的獲得收益，投資者通過收益憑證從REITs獲得收益。美國的REITs 發(fā)展相對成熟，底層資產(chǎn)包括辦公樓、工業(yè)廠房、零售物業(yè)、酒店物業(yè)、購物中心、公寓、倉儲物流、醫(yī)療中心等。

根據(jù)我國目前已發(fā)行的REITs而言，一般是以資產(chǎn)支持專項計劃的形式，底層資產(chǎn)包括購物中心、寫字樓、長租公寓、租賃住房、基建、酒店、工業(yè)園區(qū)等。2019年國內(nèi)成功發(fā)行的基建REITs產(chǎn)品有三款，均以地方高速公路為底層資產(chǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是以底層資產(chǎn)，即高速公路的收費權(quán)作為*終還款來源，當(dāng)然也有差額補足、擔(dān)保等內(nèi)外部增信措施，同時REITs也進行了結(jié)構(gòu)化分層，普通投資者購買優(yōu)先級證券，融資人或其關(guān)聯(lián)方大多持有次級證券。

根據(jù)《通知》，我國將從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域入手，發(fā)行產(chǎn)品模式為“公募+ABS”的基建REITs，由符合條件的證券公司或基金管理公司，依法設(shè)立公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，降低了投資門檻，

2020年新冠疫情肆虐全球，此時推出基建REITs試點工作恰逢其時。

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①2019 年基建增速全年僅為3.8%，低于預(yù)期，2020年一季度GDP下滑6.8%，基建作為拉動經(jīng)濟的重要推手理應(yīng)大力發(fā)展。

②國內(nèi)基建投資的主要資金來源是政府自籌資金，包括政府性基金、城投債、非標(biāo)等；2019年減費降稅近2萬億元，造成地方政府收入下降，基建REITs試點項目的推行可以彌補基建資金來源 、打破當(dāng)前地方政府的融資困境，還能控制地方政府債務(wù)增量、緩解債務(wù)壓力。

③對于個人投資者，基建REITs提供了一種高分紅、高收益的長期投資工具、擴充了個人投資者的投資范圍，同時也加強了社會公眾對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營的監(jiān)督。

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