租金貸你知道嗎？租房用貸款好嗎？今天我們就從CFA金融分析師角度給你分析一下它的不好。

近日，網(wǎng)上流傳一份深圳市政法委向深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局的通知。該通知稱，近日發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主因討要租金聚眾維權(quán)事件。

文中表示，在處置過程中，我委發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機(jī)構(gòu)合作，引導(dǎo)租客辦理貸款，提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機(jī)構(gòu)貸款，存在較大的涉穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。


請(qǐng)你們高度重視，盡快開展排查工作，全面了解蛋殼公寓，及我市其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機(jī)構(gòu)的名稱和數(shù)量、貸款人數(shù)量和貸款金額等相關(guān)情況。

讓CFA金融分析師給你說說其中的情況，其實(shí)這種住房租賃企業(yè)普遍存在“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”的現(xiàn)象，所謂“高進(jìn)低出”是指租賃企業(yè)支付給房東的租金高于收取租客的租金，以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，通過租賃協(xié)議從業(yè)主手中獲得零散房源，統(tǒng)一改造裝修后轉(zhuǎn)手出租，從中賺取房租差價(jià)與管理費(fèi)、增值業(yè)務(wù)收入等，“長(zhǎng)收短付”是指收取租客租金周期長(zhǎng)于給付租客租金周期，一次性收取租客半年或一年租金，（如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年租甚至一年租）。向房東付款方則是按月付租金或按季度付租金，可以賺取一個(gè)時(shí)間差。

所謂“租金貸”，是指蛋殼公寓與金融機(jī)構(gòu)合作，以貸款的形式，從金融機(jī)構(gòu)一次性拿到合同內(nèi)的租金，租客則將每個(gè)月的租金交給金融機(jī)構(gòu)，償還貸款本息。

其實(shí)這種租金貸就是一種融資方式，就曾通過ABS的方式來(lái)融資。近期發(fā)行的“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩類資產(chǎn)支持證券。

就是住房租賃企業(yè)與證券公司合作，由證券公司作為資產(chǎn)支持計(jì)劃的發(fā)行人，將租客的租金作為應(yīng)收賬款，匯成一個(gè)資產(chǎn)池，然后以該資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)來(lái)發(fā)行的產(chǎn)品，主要是償還的本金和支付的利息。

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與CFA考試中的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及其相似，ABS融資模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

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